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La razón por la que los Arrendadores perderán los Juicios contra sus arrendatarios (inquilinos)

La Reforma Fiscal para el ejercicio 2020 nos ha dejado claro que la actividad recaudadora por parte del Gobierno Federal va bastante en serio, ya que se atacarán bastantes rubros, estrategias, negocios y personas que anteriormente no representaban los objetivos en general del Fisco (en este caso el Servicio de Administración Tributaria) no obstante, la autoridad hará uso exhaustivo de sus herramientas posibles para fiscalizar a todos los mexicanos que obtengamos ingresos de una u otra forma.


Este es el caso para aquellos que se dedican al Arrendamiento de bienes inmuebles, que aunque siempre han contado con su capítulo especial en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, ahora deberán atender a los cambios y adiciones al mismo, que aunque en lo general se daba por hecho que estos contribuyentes Personas físicas dedicadas a rentar sus propiedades, ahora se presenta de una forma muy significativa en la nueva legislación vigente a partir del día 1ro de Enero del 2020 y estos cambios u obligaciones tendrán un impacto más allá de la materia fiscal ya que será de suma importancia en sus asuntos de carácter civil y en caso de ser necesario, serán pruebas ante la autoridad en materia Penal.


Emisión de Facturas (CFDi) Comprobantes Fiscales Digitales


De manera general, como se señala en el Código Fiscal de la Federación, El contribuyente que es en este caso el Arrendador está obligado a expedir la factura electrónica 3.3. atendiendo a sus reglas de llenado (como lo son el mencionar el régimen de Ingresos por Arrendamiento de Inmuebles, en caso de ser renta de casa habitación señalar si está amueblada o no, el periodo de renta al que corresponde, impuestos que causa y en su caso retenciones, cuenta predial, etc) por mencionar algunos y que la omisión de dicha obligación ya representaba bastantes problemas más allá de la sanción por no expedir el comprobante, sino que además podría ser presunción de Operaciones Simuladas y que incluso el mismo Ingreso se volvió una actividad vulnerable en los términos de la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) mejor conocida como Ley Anti lavado y atendiendo a la Ley del ISR en su capítulo especial DE LOS INGRESOS POR ARRENDAMIENTO Y EN GENERAL POR OTORGAR EL USO O GOCE TEMPORAL DE BIENES INMUEBLES, donde se da por hecho que el contribuyente ya expide sus comprobantes fiscales y que cumple los requisitos particulares en el caso de rentarle a una Persona Moral.


Ahora viene una adición interesante al artículo 118 de la ley antes mencionada (LISR) que en su fracción III nos indica las implicaciones en la materia Civil, especialmente para los juicios relacionados con esta actividad.


OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS 
ARTICULO 118. Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, además de efectuar los pagos de este impuesto, tendrán las siguientes obligaciones: 
Expedición de comprobantes 
III. Expedir comprobantes fiscales por las contraprestaciones recibidas. 
Tratándose de juicios de arrendamiento inmobiliario en los que se condene al arrendatario al pago de las rentas vencidas, la autoridad judicial requerirá al acreedor que compruebe haber emitido los comprobantes fiscales a que se refiere esta fracción. En caso de que el acreedor no acredite haber emitido dichos comprobantes, la autoridad judicial deberá informar al Servicio de Administración Tributaria la omisión mencionada en un plazo máximo de 5 días contados a partir del vencimiento del plazo que la autoridad judicial haya otorgado al acreedor para cumplir el requerimiento. 
La información a que se refiere el párrafo anterior, deberá enviarse al órgano desconcentrado mencionado de conformidad con las reglas de carácter general que al efecto emita dicho órgano.

Lo anterior podría interpretarse como la sugerencia del legislador en que al Arrendador se le debería negar el acceso a la justicia al no contar debidamente con sus comprobantes fiscales expedidos, de esta forma, debe aportarlos siempre en su escrito inicial de demanda lo cual dará criterio de oportunidad al Servicio de Administración Tributaria de requerirle todas las demás obligaciones fiscales que pueda o no tener.

Ahora bien, en caso de que por medio de criterios judiciales al arrendador no se le niegue la justicia en un primer momento, el arrendatario (o inquilino) podría buscar sus excepciones partiendo de esta situación y por consecuencia demostrar la mala fe del Arrendador y atacar el resto de pruebas del demandante partiendo de este principio ya que no existirá un documento que corrobore las cantidades solicitadas.


Razón de Negocios y Fecha Cierta de los Actos Jurídicos


Para el Ejericicio 2020 se adicionó el artículo 5-A al Código Fiscal de la Federación, que en la parte que nos interesa dice lo siguiente sobre la caracterización de los Actos Jurídicos que carezcan de una razón de negocios y que generen un beneficio fiscal:


ARTICULOS 5-A. Los actos jurídicos que carezcan de una razón de negocios y que generen un beneficio fiscal directo o indirecto, tendrán los efectos fiscales que correspondan a los que se habrían realizado para la obtención del beneficio económico razonablemente esperado por el contribuyente.

Finalmente los comprobantes fiscales serán a razón de un contrato y ese contrato deberá sostener la validez y materialidad de lo que ahí se señala, como consecuencia observamos una resolución de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.:



Época: Décima Época     Registro: 2021218     Instancia: Segunda Sala 
Tipo de Tesis: Jurisprudencia
Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación 
Libro 73, Diciembre de 2019, Tomo I      Materia(s): Administrativa 
Tesis: 2a./J. 161/2019 (10a.)         Página: 466 

DOCUMENTOS PRIVADOS. DEBEN CUMPLIR CON EL REQUISITO DE "FECHA CIERTA" TRATÁNDOSE DEL EJERCICIO DE LAS FACULTADES DE COMPROBACIÓN, PARA VERIFICAR EL CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES FISCALES DEL CONTRIBUYENTE. 

La connotación jurídica de la "fecha cierta" deriva del derecho civil, con la finalidad de otorgar eficacia probatoria a los documentos privados y evitar actos fraudulentos o dolosos en perjuicio de terceras personas. Así, la "fecha cierta" es un requisito exigible respecto de los documentos privados que se presentan a la autoridad fiscal como consecuencia del ejercicio de sus facultades de comprobación, que los contribuyentes tienen el deber de conservar para demostrar la adquisición de un bien o la realización de un contrato u operación que incida en sus actividades fiscales. Lo anterior, en el entendido de que esos documentos adquieren fecha cierta cuando se inscriban en el Registro Público de la Propiedad, a partir de la fecha en que se presenten ante un fedatario público o a partir de la muerte de cualquiera de los firmantes; sin que obste que la legislación fiscal no lo exija expresamente, pues tal condición emana del valor probatorio que de dichos documentos se pretende lograr.

Contradicción de tesis 203/2019. Entre las sustentadas por los Tribunales Colegiados Séptimo del Tercer Circuito, Segundo del Cuarto Circuito y Tercero, Quinto y Sexto del Tercer Circuito, todos en Materia Administrativa. 23 de octubre de 2019. Cuatro votos de los Ministros Alberto Pérez Dayán, José Fernando Franco González Salas, Yasmín Esquivel Mossa y Javier Laynez Potisek. Ponente: Yasmín Esquivel Mossa. Secretaria: Guadalupe Margarita Ortiz Blanco.


Esto representa para el arrendador mayor complejidad como contribuyente al tener que responder a estos efectos extra fiscales de su operación, incluir aspectos de fecha cierta por lo menos ante la autoridad fiscal, lo cual por ejemplo podría realizarse a través de firmas digitales de contratos y recibos de pago que a su vez son validadas por un aplicativo del SAT y sus efectos de lugar fecha y hora serían exactos y comprobados por la misma autoridad que lo solicita. A su vez, el contribuyente debe contar con un asesor fiscal y contable que sea capaz de emplear todas las herramientas para poder hace frente a las diversas complicaciones que la actividad pueda tener.



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